Từ trước đến nay, khái niệm đầu cơ trong BĐS thường được hiểu là nhóm khách hàng tham gia vào thị trường khi xuất hiện những cơn sốt nhà đất. Họ mua vào với số lượng lớn, cực lớn nhằm mục đích tạo sự khan hiếm, đẩy giá lên cao hơn nhiều lần so với giá lúc bình thường rồi bán. Đầu cơ thường gắn với yếu tố tiêu cực, tác động xấu đến thị trường.
Tuy nhiên, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh, TGĐ Phú Vinh Group lại có góc nhìn khác về đầu cơ BĐS. Dưới đây là chia sẻ của ông với Batdongsan.com.vn về vấn đề này:
- Theo ông, nên hiểu như thế nào cho đúng về khái niệm đầu cơ trong BĐS, khách hàng mua bán sản phẩm BĐS ra sao bị xem là đầu cơ?
Theo cá nhân tôi, trong thị trường BĐS, một nhà đầu tư được xem là đầu cơ khi họ tập trung chủ yếu vào sự thay đổi của giá cả, những biến động trong ngắn hạn như thị trường tại khu vực đó có sốt hay không, lời bao nhiêu chứ không quan tâm đến việc tạo lập kinh doanh trong dài hạn khi sở hữu BĐS. Động cơ của nhà đầu cơ là lợi nhuận trong ngắn hạn, và chấm hết.
Vì mục tiêu của một nhà đầu cơ là cực đại lợi nhuận trong ngắn hạn nên họ sẽ mua với mức tối đa số lượng BĐS trong khả năng tài chính đang có. Thậm chí là vay mượn với lãi suất cao để mua BĐS nhằm mục tiêu kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Ví dụ cụ thể như, nhà đầu cơ có tài chính khoảng 1 tỷ, thay vì thanh toán 40% (đợt 1) để mua một căn hộ trị giá 2,5 tỷ. Họ sẽ đặt cọc mua 10 căn hộ và kỳ vọng bán hết để thu về tổng lợi nhuận là 500 triệu cho 10 căn này trước thời gian phải thanh toán 40%.
- Theo ông, với thị trường BĐS hiện tại, nhà đầu tư hay đầu cơ đang chiếm áp đảo?
Tôi cho rằng khó có sự thống kê rõ ràng, nhiều trường hợp khách hàng có thể mua cùng lúc 10 - 20 căn hộ, thậm chí nguyên cả sàn căn hộ để bán lại nhưng không thể quy kết là đầu cơ nếu theo nghĩa tiêu cực. Nếu số lượng căn hộ họ mua rất ít so với lượng hàng dự án cung ra thị trường, không tạo ra sự khan hiếm thì thực tế không hẳn là nhà đầu cơ, găm hàng, đẩy giá. Còn việc ra hàng sớm hay muộn cũng phụ thuộc vào thị trường, điều kiện khách quan của cá nhân nên rất khó phán đoán là đầu tư hay đầu cơ.
Thị trường BĐS chỉ có nhà đầu tư (dài hạn) và nhà đầu cơ (ngắn hạn) chứ không
có đầu tư ngắn hạn.
- Vậy việc đầu tư ngắn hạn và đầu cơ trong BĐS khác nhau như thế nào?
Kinh nghiệm cá nhân tôi cho rằng rất khó phân biệt được đầu tư ngắn hạn và đầu cơ. Vì nếu định nghĩa đúng về một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp, họ sẽ nhìn BĐS đó dưới góc nhìn dài hạn chứ không ngắn hạn. Điều này cũng là điểm phân biệt giữa một nhà đầu tư đúng nghĩa với một nhà đầu cơ. Tức là thực chất không có khái niệm gọi là đầu tư ngắn hạn, thị trường chỉ có hai dạng là nhà đầu tư (dài hạn) và nhà đầu cơ (ngắn hạn).
- Nhiều ý kiến cho rằng đầu cơ trong BĐS là hành động đầu tư tiêu cực có đúng không, thưa ông?
Tôi cho rằng tích cực hay tiêu cực là do góc nhìn. Nhà đầu cơ luôn là một nhân tố không thể thiếu trong mọi loại thị trường. Vai trò của họ theo tôi là quan trọng bởi vì đây là nhóm rất chịu khó săn thông tin, ra quyết định nhanh, nhảy vào thị trường sớm nhất và cũng nhảy ra thị trường sớm nhất khi đạt được mục tiêu về lợi nhuận. Nếu coi đầu cơ là hiện tượng tiêu cực thì nó chỉ xuất hiện khi hàng hoá trên thị trường không đủ và có một nhóm đối tượng người mua găm hàng nhằm đẩy giá. Còn với thực tế giao dịch, khi nguồn hàng của thị trường BĐS dồi dào, không thiếu, cung lớn hơn cầu thì việc mua số lượng nhiều, bán nhanh không gây tác động gì.
- Cuối năm có phải là thời điểm thông minh để đầu tư BĐS? Nhà đầu tư nên chọn cách đầu tư nào, dòng sản phẩm gì và khu vực nào để xuống tiền, thưa ông?
Tp.HCM đang rơi vào sự thiếu hụt nguồn cung khá nghiêm trọng do chính sách thắt chặt hơn đối với các dự án mới. Bên cạnh đó, ảnh hưởng từ Covid 19 vẫn còn khá nặng nề nên trong 3 tháng cuối năm thị trường sẽ từng bước phục hồi nhưng khó có hi vọng tăng trưởng mạnh mẽ. Quý 4 luôn là thời điểm các doanh nghiệp BĐS đặc biệt coi trọng bởi đây là lúc dòng tiền trong dân dồi dào và nhu cầu tìm mua nhà đất tăng cao. Với áp lực phải có doanh thu và kết thúc 2020 trọn vẹn, các chủ đầu tư sẽ tất tay trong quý 4 nên phần lớn những sản phẩm có kế hoạch chào bán trong quý trước buộc phải hoãn bán vì dịch bệnh sẽ tập trung bung hàng tại thời điểm này, nguồn cung mới tung ra trong bối cảnh thị trường khát dự án mới được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng chảy đầu tư bị tắt nghẽn thời gian qua.
Khả năng kiểm soát dịch bệnh tốt của chính phủ giúp người dân dần xây dựng tâm lý an toàn và tập sống chung với dịch trong dài hạn. 2021 là thời điểm thị trường hồi phục nên những nhà đầu tư có tâm lý bắt đáy có thể quyết định xuống tiền trong giai đoạn này. Quý 4 này nhà đầu tư cá nhân nên chọn phương án mua vào để bán ra vào các năm sau khi thị trường hồi phục. Nhà phố, đất nền, các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh nên được ưu tiên cao. Hãy đầu tư vào khu vực nào mà mình hiểu biết nhất, thân thuộc nhất, có nhiều nguồn lực nhất.
